每日观点：张杰谢娜“跳单”案判了，原告中介一审完败！

• 2023-04-06 16:25:04 来源：周到上海

2022年2月，上海雅銮房产经纪人霍某在网络爆料称，在其为谢娜、张杰夫妇带看黄浦区思南公馆某处房源（以下简称“系争房屋”）后不久，发现二人私下联系了房东上海思和资产经营管理中心并购买了该房源，认为谢娜、张杰存在“跳单”行为。此事引发社会热议，热议的焦点为：“张杰、谢娜到底有没有跳单？”2023年4月4日，上海雅銮房产经纪有限公司（以下简称“雅銮公司”）与上海思和资产经营管理中心（有限合伙）（以下简称“思和中心”）中介合同纠纷一审民事判决书（（2022）沪0101民初2966号）公开，上海黄浦法院认定：谢某与思和中心之间没有“跳单”共谋的行为，并驳回原告上海雅銮房产经纪有限公司的全部诉讼请求。▲配图中介：房东“跳单”谢某或构成共谋

据判决书，黄浦法院认定：2019年6月21日，谢某的助理罗某通过微信向雅銮公司法定代表人霍某了解思南公馆房源情况，霍某遂向罗某推荐了系争房屋（报价6,200万元，价格无法变动），并约定当日下午看房。

庭审中，雅銮公司表示，6月21日看房时，谢某签署了《思南公馆·东苑来访登记表》，但思和中心销售人员未将该表交于雅銮公司，亦未让雅銮公司拍照。

(相关资料图)

思和中心则表示谢某并未签署《思南公馆·东苑来访登记表》，如签署来访登记表，没有必要不交给雅銮公司或不让雅銮公司拍照。

2019年10月15日，眉开眼笑公司成立，谢某占股99%，谢某母亲罗某某占股1%。2019年9月初，谢某委托律师与太平戴维斯公司商谈购房相关事宜，太平戴维斯公司在与思和公司以及相关部门沟通后，就有关问题向谢某的委托律师作出详细报告。

2019年12月1日，眉开眼笑公司工作人员莫某由太平戴维斯公司赵某带看了系争房屋。在当日的登记表上，有眉开眼笑公司盖章，以及太平戴维斯公司赵某签字。同日，眉开眼笑公司与太平戴维斯公司签订《房地产居间合同》，该合同中约定的系争房屋交易价格为5,920万元。眉开眼笑公司于2020年3月9日取得系争房屋的不动产登记证书。

2020年5月11日，太平戴维斯公司向思和中心申请结算佣金59.2万元。

雅銮公司法定代表人霍某于事后得知谢某、张某以公司名义购得系争房屋，遂通过网络发布了信息，称谢某、张某“跳单”，引发社会关注。

其在接受访谈时表示，谢某在看房后明显是喜欢（系争房屋）的，之后又说不考虑了。2020年11月10日，雅銮公司委托律师向谢某、张某发出《律师函》，称雅銮公司在2019年6月21日、22日陪同谢某、张某一行看房，因谢某方表示在沪不具有购房资格，但表达了考虑以公司名义买房的意向，看房后谢某方未再进一步联系雅銮公司。之后，雅銮公司了解到谢某方已经以公司名义购买系争房屋，故要求谢某、张某就是否购买系争房屋或思南公馆其他房屋作出书面答复，以便雅銮公司向卖方或者谢某方主张居间服务费用。

2021年10月25日，雅銮公司向法院递交起诉状称：“随后，原告了解到，意向买家因没有上海户籍，属于被限购对象，意向买家随后决定以公司名义购买房屋，购房金额6,200万元左右。”同年11月25日，雅銮公司向本院递交的起诉状称：“原告客户经理霍某告知其可以注册公司后购买”。

审理中，雅銮公司表示，本案“跳单”的是思和中心，谢某或构成“跳单”共谋。

法院：驳回原告中介全部诉讼请求

法院认为，本案系争房屋并非新建商品房，雅銮公司与思和中心之间亦不存在商品房委托代理销售合同，本案系思和中心将其所有的房屋交由多家中介公司进行居间，寻找意向购房者，并由思和中心与购房者进行房屋买卖的中介行为，故雅銮公司与思和中心之间存在的系中介合同关系，本案的案由应为中介合同纠纷。

思和中心是否存在“跳单行为”？

法院认为，“跳单”并非严格意义上的法律概念，通常所称的“跳单”是指委托人利用中介公司独有信息而绕开中介公司直接与另一方签订买卖合同，从而减少自己应当支付的中介费用或中介公司无法获得应得报酬的行为。

本案中，雅銮公司带谢某看房的事实，双方均无异议。但对于谢某是否签署了《思南公馆·东苑来访登记表》，是否获得谢某的居间授权，雅銮公司并未提供相应的证据。

雅銮公司称来访登记表由思和公司保存未交于雅銮公司，而思和中心表示谢某并未签署来访登记表，由于该来访登记表就目的而言主要是确认客户来源，是为了保护带看中介公司的利益（是否享有6个月客户有效期），思和中心并无必要在客户签字后不给雅銮公司复印或者拍照。

而对于雅銮公司而言，在客户签字确认后，其更应主动要求复印或者拍照留存，以为将来结算佣金之用，雅銮公司疏于保障自身权利，其后果理应由雅銮公司承担。

在无法排除雅銮公司存在上述情况的同时，亦无法排除存在谢某确未签字的情况。因此，在无其他证据佐证的情况下，法院无法确认雅銮公司已经获得了谢某的授权，雅銮公司主张谢某在《思南公馆·东苑来访登记表》签字，并以此要求确认雅銮公司已获得谢某的客户身份有效期6个月的意见，法院不予采信。

对于思和中心是否未尽审核义务，导致雅銮公司无法获得居间佣金的问题，法院认为，思和中心作为系争房屋的出售方，采用非独家代理的方式销售系争房屋，其与中介公司虽存在中介合同关系，但是其与中介公司并未签订书面中介服务合同，双方并不存在思和中心须对公司名义购房者的股东进行审核，并与其他已经带看房客户进行识别的约定义务，法律也没有规定委托人有上述的法定义务。作为出售者，更加注重的是买房者的购房资格以及房款支付能力、支付方式和支付期限，故雅銮公司有关思和中心未尽审核义务的意见，法院难以采信。

此外，思和中心虽然知道谢某看过房，但是并不存在跳过雅銮公司直接与谢某或者眉开眼笑公司签订房屋买卖合同的跳单行为。事实上，谢某是通过委托太平戴维斯公司居间与思和中心洽谈，思和中心亦按照结算佣金流程对太平戴维斯公司的相关资料进行了审核，并按照合同价款的1%支付了佣金，不存在逃避支付佣金的行为。

以公司名义购房存在“跳单”共谋？

根据本案查明的事实，系争房屋的中介模式是非独家代理，且中介公司的佣金由系争房屋的出售方支付，购房者无需支付佣金，在购房者与中介公司尚未签署居间合同前，购房者完全可以通过公众途径获悉房源信息，亦有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立。

本案中，谢某虽由雅銮公司带看房，但是在看房后，谢某与雅銮公司之间再无联系。对此雅銮公司认为已经向谢某提供了以公司买房的方法，而眉开眼笑公司则认为雅銮公司告知谢某以个人名义买房属于限购，以公司名义买房也属于限购，但双方均未提供相应的证据。因此，在没有相应协议等证据证明的情况下，无法确认雅銮公司与谢某之间仅凭带看房即成立了中介合同关系，更无法确认谢某事先或事后知晓会承担带看房后另行委托其他中介的法律后果，谢某与思和中心之间亦没有“跳单”共谋的行为，故雅銮公司要求认定谢某存在“跳单”共谋的主张，缺乏事实和法律依据。

综上，思和中心在与雅銮公司中介合同的履行过程中，并不存在违约行为，雅銮公司要求思和中心支付佣金并支付逾期付款利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

最终，黄浦法院一审判决驳回原告上海雅銮房产经纪有限公司的全部诉讼请求。

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